Մարդիկ տարբեր պատճառներ ունեն երկրորդ տուն գնելու ցանկության համար. ոմանք կարող են արձակուրդից փախչել, ոմանք կարող են եկամուտ ստանալ տների վարձակալությունից, իսկ ոմանք կցանկանան տուն գնել, որը պետք է «ամրագրվի» իրենց թոշակի համար: Եթե ինչ -ինչ պատճառներով մտածում եք երկրորդ տուն գնելու մասին, ապա պետք է կշռադատեք բոլոր առավելություններն ու թերությունները ՝ նախքան մեկ այլ հիփոթեքային վարկ վերցնելը:
Քայլ
Մաս 1 -ից 3 -ից. Որոշել, արդյոք Գնումը ճիշտ է ձեզ համար
Քայլ 1. Նայեք շուկայում գնելու համար:
Տների գներն այս պահին էժան են, թե թանկ: Փորձեք փնտրել տնային տնտեսությունների եկամուտների գրաֆիկը դեպի բնակարանների գները և տեսեք, թե արդյոք ձեր փնտրած քաղաքն ունի՞ բարձր հարաբերակցություն այլ քաղաքների համեմատ: Նկատի ունեցեք, որ որոշ քաղաքներ, ինչպիսիք են Նյու Յորքը և Սան Ֆրանցիսկոն, կարող են պատմականորեն անձեռնմխելի լինել նմանատիպ հարաբերակցություններից:
Անշարժ գույքի մեկ կամ մի քանի գործակալների հետ խոսեք տների հարաբերական գների մասին: Նույնիսկ եթե դուք միանշանակ պատասխան չեք ստանում (դժվար է գնահատել, թե ներքին շուկան էժան է, թե թանկ, քանի որ տեղեկատվությունը միշտ չէ, որ հստակ է), դուք կարող եք տեղեկություններ ստանալ դիտելու որոշակի շուկաների կամ նույնիսկ այն տների մասին, որոնք լավ է վաճառվում: Այս տեղեկատվությունը արժեքավոր է:
Քայլ 2. Ենթադրենք, որ չեք կարողանա վարձով տալ ձեր երկրորդ տունը:
Արդյո՞ք երկրորդ տունը դեռևս ապահով ներդրում է ՝ առանց վարձավճարների, որոնք ապահովում են ծախսերի ցանկը: Հակառակ դեպքում, պետք է լրջորեն կասկածի տակ դնել երկրորդ տուն գնելու որոշումը: Չափից շատ ընտանիքներ են գնում թանկարժեք երկրորդ տներ `գրազ գալով, որ նրանք կկարողանան վարձակալել դրանք, երբ նրանք իրենց տանը չեն ապրում: Երբ վարձակալությունը դառնում է անիրագործելի, անհնար կամ եկամտաբերությունից շատ ավելի քիչ եկամուտ, տան սեփականատերերը գտնում են միայն անհաջող ներդրում:
Քայլ 3. Թվարկեք հնարավոր ծախսերը:
Նշեք տուն ունենալու բոլոր հնարավոր ծախսերը: Կարո՞ղ եք այս բոլոր ծախսերը տեղավորել ձեր բյուջեի մեջ ՝ միևնույն ժամանակ թողնելով որոշակի տարածք: Այո, դուք կկառուցեք սեփական կապիտալ երկրորդ տան հետ, բայց եթե երկրորդ տանը ներդրումներ կատարելը ձեզ ամեն ամիս խստացնում է, գուցե ավելի լավ լինի սպասեք, մինչև, օրինակ, մարեք ձեր առաջին հիփոթեքային վարկը: Ահա որոշ հնարավոր ծախսեր, որոնք պետք է հաշվի առնել.
- Սեփականության հարկ. Տարբեր յուրաքանչյուր երկրում; Լոս Անջելեսում միջին տարեկան գույքահարկը $ 1200 է $ 100 հազար տան համար, կամ 1.2%: Եթե ձեր մտածած քաղաքում գույքահարկը շատ բարձր է, ստուգեք հարևան քաղաքների անշարժ գույքի հարկերը: Դուք կարող եք զգալի գումար խնայել անշարժ գույքի հարկերի վրա ՝ պարզապես տուն գնել ձեր նախընտրած վայրից ոչ հեռու գտնվող քաղաքում, որը չունի բարձր հարկային բեռ:
- Հիմնական հաշիվներ: Սա պետք է շատ ավելի ցածր լինի, եթե տունը տարվա մեծ մասի համար զբաղված չէ, բայց դա չպետք է անտեսվի:
- Վերանորոգման/պահպանման ծախսեր: Տները կենդանի բաներ են. Նրանք աճում են, ծերանում, օգնության կարիք ունեն: Հաշվի առեք վերանորոգման և կանոնավոր պահպանման ծառայությունների ծախսերը, ինչպիսիք են կանաչապատումը: Երկրորդ տան բակն ու այգին պետք է խնամված լինեն, եթե վարձակալ կա, կամ եթե տարվա մի մասը բացակայում ես: Ամռան ամիսներին վայրի մոլախոտերը և չկտրված խոտը գովազդում են, որ գույքն անմարդաբնակ է: Coldուրտ կլիմայական պայմաններում ձյունից մաքրված երթևեկելի հատվածներն ու անցուղիները վանդալիզմի կամ գողության հրավեր են:
- Ապահովագրության ավելացում: Ապահովագրական ծախսերը կարող են ավելի բարձր լինել, քանի որ գույքը մի քանի տարի զբաղված չէ կամ վարձակալության է տրված:
- Գույքի կառավարման ծառայություններ: Գույքի կառավարման ընկերությունը ձեր հաշվարկներում պետք է հաշվի առնի ծախսերի մեծ գործոնը, հատկապես, եթե երկրորդ տուն եք գնում ձեր հիմնական բնակավայրից շատ հեռու: Եթե վարձակալում եք անշարժ գույք, դուք պետք է պայմանավորվեք, որ ինչ -որ մեկը շտապ վերանորոգում կկատարի ձեր վարձակալին: Եթե դուք ունեք մեկուսացված հանգստյան տուն, ապա կցանկանաք համոզվել, որ ինչ -որ մեկը կարող է ստուգել ձեր բացակայության ընթացքում սառեցված խողովակների կամ տանիքի արտահոսքի կամ տան հնարավոր վնասների առկայությունը:
Քայլ 4. Մի ապավինեք միայն նույն հարկային վարկերին, որոնք կարող եք ստանալ ձեր առաջին տան համար:
Ստուգեք IRS- ի (կամ Ինդոնեզիայի DGT- ի հետ) `պարզելու համար, թե ինչ հարկային հետևանքներ են կիրառելու երկրորդ տների համար: Շատերի համար երկրորդ տան սեփականության հարկն ավելի թանկ է, քան հարկային վարկը, հատկապես, եթե դուք տանը ավելի երկար եք ապրում, քան վարձակալության տրամադրված օրերի քանակը:
Օրինակ, եթե տունը վարձակալում եք 14 օրից պակաս, ապա ձեզ հարկավոր չէ ներառել այդ եկամուտը: Եթե դուք բնակվում եք տանը տարեկան 14 օրից պակաս, ձեր ունեցվածքը համարվում է բիզնես, իսկ տարեկան մինչև $ 25,000 դոլար ՝ նվազեցվող կորուստներով:
Քայլ 5. Երկրորդ տուն փնտրելը սկսելուց առաջ խորհրդակցեք ՀԿԿ (պետական հաշվապահ) կամ հարկային խորհրդատուի հետ:
Պետական հաշվապահը կամ հարկային խորհրդատուն կկարողանա ձեզ ճշգրիտ և արդի տեղեկատվություն տրամադրել հարկերի դուրսգրման, վարկերի, տոկոսադրույքների և այլնի վերաբերյալ: Օրինակ, գուցե կարողանաք գնահատել ավելի թանկ հիփոթեքային վարկ ՝ ավելի բարձր տոկոսադրույքով, անկախ ձեր վարկային պատմությունից.
3 -րդ մաս 2 -ից. Առաջին քայլը ճիշտ կատարելը
Քայլ 1. Մտածեք առաջին վարձակալության մասին այն տարածքում, որտեղ նախատեսում եք գնել:
Շատերը սխալ են թույլ տալիս գույք գնել շուկայում, որտեղ նրանք ոչինչ չգիտեն, և որը, ի վերջո, նրանց իրականում չի հետաքրքրում: Նույնիսկ եթե դուք պլանավորում եք օգտագործել ձեր երկրորդ տունը որպես ներդրում և վարձակալել այն, այն առաջին հերթին պետք է լինի մի վայր, որտեղ դուք կարող եք տեսնել ձեզ, որ ապրում եք այնտեղ, նույնիսկ եթե տարին ընդամենը մի քանի շաբաթ: Վարձեք տարածքում առնվազն մի որոշ ժամանակ `համոզվելու համար, որ այնտեղ հարմարավետ եք ապրում:
Քայլ 2. Խոսեք տեղացիների հետ և եղեք նրանցից մեկը:
Պարզեք, թե ինչ են սիրում տարածքի տեղացիները; նրանց կարծիքով, որտե՞ղ է տարածքի ապագան. ինչքա՞ն ժամանակ են նրանք այնտեղ ապրել և այլն: Տեղացիները կարող են ձեզ լավ պատկերացնել, թե ինչպիսին է կյանքը այդ տարածքում: Օգտագործեք այս տեղեկատվությունը `որոշելու, թե արդյոք անշարժ գույք գնելը լավ երկարաժամկետ ներդրում է:
-
Եղեք նաև տեղացի (երբ մի պահ վարձակալեք), որպեսզի կարողանաք ուսումնասիրել որոշ գործոններ, որոնք կբարձրացնեն ձեր պոտենցիալ տան արժեքը.
- Հեռավորությունը լավ դպրոցից
- Հուսալի և լայնածավալ փոխադրման տարբերակներ
- Գնումներ կատարելու վայրերի ընտրություն
- Հեռավորությունը հիվանդանոցից, ինչպես նաև ոստիկանական բաժանմունքի և հրշեջ ծառայության առկայությունը
- Հանցագործության ցածր մակարդակ
Քայլ 3. Տեսեք, թե որքան արժեն «կոմպերը» այդ ոլորտում:
Կոմպերը կամ տան համեմատելի գները պետք է ձեզ լավ պատկերացնեն, թե որքան թանկ են ընդհանուր առմամբ տներն այդ տարածքում: Տան համեմատելի գների վերաբերյալ տվյալներ ստանալու համար կարող եք ուղղակիորեն խոսել անշարժ գույքի գործակալի հետ: Տների համեմատելի գների բանալին վաճառքի գինն է, այլ ոչ թե նշված գինը: Օգտագործեք տան համեմատելի գները կոպիտ ուղեցույցի համար. Այն, որ նույն ննջասենյակի 4 ննջասենյակ և 3 բաղնիք ունեցող տունը վաճառվել է 575,000 դոլարով (7,6 միլիարդ ռուփիա) չի նշանակում, որ 4 ննջասենյակի և 3 բաղնիքի տունը այն է, ինչ դուք նույնպես կցանկանաք ունենալ: գինը:
Քայլ 4. Սկսեք ծանոթանալ տանտիրոջ պարտականություններին, եթե նախատեսում եք վարձակալել այն:
Եթե դուք փնտրում եք երկրորդ տուն վարձակալելու և սեփական կապիտալ ստեղծելու համար, կարևոր է իմանալ, թե ինչ է ձեզանից սպասվում: Մի դրեք ձեզ օրենքի սպառնալիքի տակ ՝ ծուլանալով կամ անտեղյակ լինելով, դուք քարկոծվելու եք: Ահա ընդամենը մի քանի բան, որոնց վրա պետք է սկսեք զբաղվել որպես վարձակալական տան հավանական սեփականատեր.
- Իմացեք, թե ինչպես վտարել վարձակալին կամ դադարեցնել վարձակալությունը:
- Ուսումնասիրեք ձեր պետության օրենքները անվտանգության ավանդների վերաբերյալ, ինչը կարող է ծածկվել `մաքրում, չվճարված վարձավճար, չափազանց մեծ վնաս, և որը չի կարող ծածկվել` կահույքի արդիականացում, սովորական վնաս, վերանորոգում:
- Իմացեք, թե ինչպես կառուցել վարձակալության հայտը և վարձակալների ընտրության գործընթացը: Խտրականության դեմ օրենքները օրինականորեն պահանջում են ձեզ հետևել կիրառելի կանոններին:
- Իմացեք ձեր պարտականությունները սովորական վերանորոգման և սպասարկման վերաբերյալ:
- Պաշտպանեք ձեզ վարձակալի վնասվածքների պատասխանատվությունից: Դուք կարող եք պատասխանատվություն կրել վարձակալի հետ կապված ցանկացած լուրջ վթարի համար, որի համար վարձակալի պարտականությունն է պաշտպանվել դրանից կամ հնարավորինս արագ շտկել այն:
- Իմացեք վարձակալների իրավունքների ցանկը, հատկապես գաղտնիության վերաբերյալ: Շատ երկրներում դուք պետք է վարձակալին ծանուցեք 24 ժամվա ընթացքում, եթե մտադիր եք վերանորոգել կամ ցուցադրել գույքը, բացառությամբ արտակարգ իրավիճակների:
Քայլ 5. Ստացեք անշարժ գույքի գործակալ:
Անշարժ գույքի գործակալ, ձեր ցանկալի ոլորտում առնվազն 5 տարվա փորձով, կլինի ձեր խորհրդատուն գնումների ողջ ընթացքում: Անշարժ գույքի գործակալը կօգնի ձեզ սահմանափակել ձեր տան որոնումը, քանի դեռ չեք հատել ամեն ինչ, բայց ամենալավը: Հետո, ձեր գնումներն ավարտելուց հետո, անշարժ գույքի լավ գործակալը վաճառքից հետո կապի մեջ կլինի ձեզ հետ: Սա շատ կարևոր է դառնում այն սեփականատերերի համար, որոնց հիմնական բնակավայրը շատ հեռու է իրենց երկրորդ տնից:
3 -րդ մաս 3 -ից. Համաձայնագրի ավարտում
Քայլ 1. Ապահովեք ֆինանսավորումը, նախքան տուն որոշելը:
Գնահատում ստանալը և այնուհետև օգտագործման համար պատրաստի հիփոթեքային վարկ ունենալը ձեզ կիմանա, թե ինչ տեսակի տուն կարող եք ձեզ թույլ տալ: Քանի որ սա, ամենայն հավանականությամբ, լինելու է թիվ 2 հիպոթեքային վարկ, պատրաստ եղեք վճարել ավելի բարձր տոկոսադրույքներ, և, ամենայն հավանականությամբ, կստանաք միայն ավելի փոքր հիփոթեքային վարկ ստանալու իրավունք: Հաստատ իմանալով ձեր ստացած ընդհանուր բյուջեն, առանձնացրեք գումար կանխավճարի համար:
- Երկրորդ լավագույն հիփոթեքը ստանալու համար վարկատուները հաճախ կփնտրեն 36%-ից ցածր պարտք-եկամուտ հարաբերակցություն (DTI): Սա նշանակում է, որ ձեր ընդհանուր պարտքը, ներառյալ ձեր առաջին հիփոթեքային վարկը, պետք է լինի միայն ամսական վաստակած գումարի միայն մեկ երրորդը: Օրինակ, կանխիկ սեփականատիրոջ ամսական 7000 դոլար եկամուտով (92.5 միլիոն ռուփիա) և 2,500 դոլար պարտքով (33 միլիոն ռուփիա) DTI- ն ունի 35%:
- Պատրաստ եղեք վճարել գնման գնի 20% -ը: Այս գումարը պետք է ստանա ձեր անձնական խնայողություններից կամ ընթացիկ բնակության սեփական կապիտալից: Կարող եք նաև հաշվի առնել ձեր կյանքի ապահովագրությունից կամ թոշակի անցնելուց:
Քայլ 2. Առաջարկեք:
Առաջարկեք ձեր ուզած երկրորդ տանը: Պատրաստ եղեք կատարել մի քանի հայտ, որոնք, ի վերջո, կգերազանցեն մյուսներին, նախքան այդ վերջնական հայտին հասնելը:
Քայլ 3. Քայլեր ձեռնարկեք ՝ ձեր նոր տունը պաշտպանելու համար:
Երկրորդ տունը ներդրում է, այնպես որ դուք կցանկանաք համոզվել, որ այն պաշտպանելու համար լրացուցիչ քայլեր եք կատարում: Ահա որոշ բաներ, որոնք կարող եք անել ՝ ձեր ակտիվները արդիական պահելու համար.
- Գնելուց առաջ տան ստուգում կատարեք: Դուք ցանկանում եք տեղյակ լինել ցանկացած խնդրի կամ թերության մասին, որը վաճառողը չի լուծել վաճառքից առաջ:
- Ստացեք սեփականության ապահովագրություն:
- Ստացեք վնասի ապահովագրություն (երկրաշարժ, ջրհեղեղ, հրդեհ և այլն):
Խորհուրդներ
- Կապվեք ձեր հետաքրքրության տարածքում գտնվող անշարժ գույքի գործակալի հետ: Հարցրեք նրանց այդ տարածքում վարձակալության տրվող գույքի մասին: Նաև լավ գաղափար է հարցնել տեղական տնտեսության մասին, քանի որ այն կարող է մեծ ազդեցություն ունենալ սեփականության արժեքների վրա:
- Ոչ մի վատ բան չկա ընկերներ ձեռք բերելու տեղի իրավապահ մարմինների և հարևանների հետ այն տարածքում, որտեղ դուք մտադիր եք երկրորդ տուն գնել, հատկապես, եթե հաճախ չեք զբաղեցնի տունը: Եթե ձեր հարևանները գիտեն կամ հանդիպել են ձեզ, նրանք, ամենայն հավանականությամբ, կկապվեն ձեզ հետ, եթե նկատեն, որ ինչ -որ բան այնպես չէ:
- Կարդացեք գրքեր ՝ վարձու տան սեփականատեր դառնալու մասին, եթե կարծում եք, որ կցանկանաք վարձակալել ձեր երկրորդ տունը: Ձեր երկրորդ տունը վարձակալելուց առաջ իմացեք տեղական և նահանգային կանոնակարգերը: Վարձակալական տները պետք է համապատասխանեն անվտանգության բոլոր կանոններին, ներառյալ ներծծված ծխի ահազանգերը և երկու ելք: Նման բաները կարող են փոքր թվալ, բայց եթե դուք շատ հմուտ չեք, ապա ստիպված կլինեք վճարել մասնագետին ՝ երկրորդ տան վերանորոգման և տեղադրման աշխատանքների համար, եթե այն չի բավարարում անվտանգության և գոտիավորման բոլոր պահանջները:
Գուշացում
- Դուք պետք է հաշվի առնեք երկրորդ տան վնասների ապահովագրության ավելի բարձր սահման ձեռք բերելը, նույնիսկ եթե ավելի բարձր սահման չի պահանջվում: Դուք անընդհատ ձեր երկրորդ տանը չեք լինի, այնպես որ ձեզ անհրաժեշտ կլինի հրդեհի, գողության, բնական այլ իրադարձությունների լիարժեք ապահովագրություն, ինչպիսիք են ջրհեղեղը և քամու վնասները:
- Լավ գաղափար է մտածել լրացուցիչ արտակարգ իրավիճակների ապահովագրության ավելացման մասին, հատկապես, եթե մտադիր եք վարձով տալ ձեր արձակուրդային տունը մեկ ուրիշին:
