Բնակարան գնելիս պետք է հաշվի առնել բազմաթիվ գործոններ: Նախ, դուք պետք է որոշեք այն գինը, որը կարող եք գնել, որը նույնպես ողջամիտ գին է: Կան նաև մի շարք գործոններ և պայմաններ, որոնք կարող եք խնդրել, բայց այն գումարը, որը կարող է հանդուրժվել այս դեպքում, կախված կլինի ձեր պահանջած գնից և տան վաճառքի պայմաններից: Պատրաստ եղեք գնալ բանակցությունների սեղանի շուրջ, քանի որ ձեր նախնական առաջարկը կարող է չընդունվել: Շարունակեք կարդալ այս ամենի մասին ավելի մանրամասն:
Քայլ
Մաս 1 -ը 4 -ից. Նախքան սկսելը - Գույքի ընկերության հետ աշխատելը ընդդեմ սեփական սեփականության
Քայլ 1. Ստացեք հաստատում:
Նախքան տուն փնտրելը սկսելը, բանկից կամ ֆինանսական հաստատությունից հաստատեք հիփոթեքային վարկ: Մի սպասեք, մինչև գտնեք ձեր ուզած տունը, որովհետև փորձելուց հետո կարող եք վատ լուրերի հասնել:
- Այս գործընթացի ընթացքում դուք կնստեք ֆինանսական հաստատության հետ և կքննարկեք ձեր ֆինանսական տեղեկատվությունը: Իրական հիփոթեքի համար իրականում չեք դիմի, բայց կիմանաք, թե ինչ է սպասվում, երբ ժամանակը գա:
- Այս պայմանագիրը կարող է ձեզ ավելի լավ պատկերացնել այն տան գների տեսականու մասին, որը կարող եք ձեզ թույլ տալ:
- Այս գործընթացն անցնելը կօգնի նաև համոզել վաճառողին, քանի որ այս գործընթացը ցույց է տալիս, թե որքան լուրջ եք դուք:
Քայլ 2. Իմացեք անշարժ գույքի ընկերության հետ աշխատելու առավելությունները:
Ընդհանուր առմամբ, տուն գնելիս անշարժ գույքի ընկերության հետ աշխատելն ավելի հեշտ է, քան ինքներդ դա անել: Որպես մասնագետներ ՝ անշարժ գույքի գործակալները գիտեն, թե ինչ պետք է անեն և կարող են ձեզ ուղղորդել որոնման և մրցույթի գործընթացում: Դուք ստիպված կլինեք վճարել հավելավճար, բայց տան գնորդների մեծ մասը գտնում է, որ արժեքը արժե այն:
- Անշարժ գույքի գործակալները միշտ իրենց հետ կրում են ստանդարտ ձևաթղթեր, և, որպես մասնագետներ, նրանք համոզվում են, որ այս ձևաթղթերը թարմացվում են ամենաթարմ և վերանայված օրենքներին համապատասխան: Այս ձևերը ձեզ հասանելի են, երբ օգտվում եք անշարժ գույքի գործակալի ծառայություններից:
- Գաղտնիության մասին օրենքները, որոնց վաճառողները պետք է համապատասխանեն, կարող են նաև երաշխավորվել, որ դրանք կարող են կատարվել ձեր գույքի գործակալի օգնությամբ:
Քայլ 3. Իմացեք ինքներդ դա անելու դրական և բացասական կողմերը:
Եթե դուք այնքան բանիմաց եք, որ կարող եք տուն գնել առանց մասնագետի օգնության, ապա կկարողանաք նույնիսկ ավելի շատ գումար խնայել: Unfortunatelyավոք, դուք նույնպես ավելի հավանական է, որ սխալներ թույլ տաք և ավելի շատ դժվարությունների հանդիպեք: Բացի այդ, որոշ վաճառողներ կարող են չցանկանալ ձեզ հետ բիզնես անել առանց անշարժ գույքի գործակալի ծառայությունների:
Նույնիսկ եթե դուք չեք աշխատում անշարժ գույքի գործակալի հետ, գուցե ցանկանաք հաշվի առնել փաստաբան վարձելու ՝ արդար պայմանագիր կնքելու համար, երբ ժամանակը գա:
Քայլ 4. Մտածեք գնահատողներ և տնային տեսուչներ վարձելու մասին:
Երբ գտաք տուն, որի վրա կցանկանայիք հայտ ներկայացնել, կատարեք ձեր սեփական զննումը և մտածեք, որ դա անելու համար նույնպես դիմեք մասնագետ տնային տեսուչի օգնությանը: Տեսուչը գուցե ձեր աչքերից ավելի խորաթափանց աչքեր ունենա: Դուք նաև պետք է վարձեք գնահատող, որը կարող է նայել տունը և ձեզ պատկերացում կազմել գնի մասին:
- Մանրակրկիտ ստուգումը ներառում է գույքի, հիմքի և տանիքի ստուգում: Պետք է իրականացվեն նաև վնասատուների ստուգումներ:
- Պայմանագրում դուք պետք է նշեք, որ ցանկացած հայտ «կարող է փոխվել գնորդի կողմից տան գնահատողի կողմից նշված գնահատված արժեքի համեմատ կամ տան գնման գնի հետ հավասարակշռված»: Սա նշանակում է, որ դուք պետք է շարունակեք հայտը միայն այն դեպքում, եթե գնահատողը ձեզ ասի, որ դուք իսկապես կստանաք տուն, որն արժե ձեր գումարը:
2 -րդ մաս 4 -ից. Rightիշտ գումարի որոշում
Քայլ 1. Օգտագործեք շուկայի համեմատական վերլուծություն (CMA):
CMA- ն տրամադրում է «անշարժ» գույքի գինը գնահատելու մաթեմատիկական եղանակ: CMA- ն հատկությունները դասակարգում է հիմնական բնութագրերի, ներառյալ հողի մակերեսը, ննջասենյակների քանակը և լոգասենյակների քանակը, և դրանք համեմատում է նմանատիպ բնութագրերով և հարևանությամբ գտնվող այլ տների հետ:
- CMA- ի համեմատությամբ տները տներ են, որոնք ներկայումս վաճառվում են կամ վերջերս վաճառվել են:
- Ուշադրություն դարձրեք վաճառված գների և նշված գների տարբերությանը: Թվարկված գինը վաճառողի կողմից պահանջվող գինն է, սակայն վաճառքի գինը գնորդի փաստացի վճարած գինն է:
- Օգտագործեք CMA ՝ ձեր հայտը գնահատելու համար: Իմացեք գների միջակայքի արտաքին սահմանների մասին ՝ դիտելով CMA- ի բարձր ու ցածր կետերը: Հաշվարկեք վաճառքի միջին գինը և որոշեք ՝ արդյոք ձեր դիտած տունը պետք է ավելի բարձր կամ ցածր գո՞ն ունենա ՝ ելնելով չափից, կացարանից և գտնվելու վայրից ՝ համեմատած CMA- ի այլ տների հետ:
Քայլ 2. Ուշադրություն դարձրեք հատուկ հատկանիշներին:
Կան նաև տան առանձնահատկություններ, որոնք կարող են չներառվել պաշտոնական գովազդում, բայց միևնույն է համարվում են արժեքավոր: Օրինակ, եթե տան բոլոր սանհանգույցները վերջերս հիմնովին վերանորոգված էին, կարող եք հանգիստ լինել ՝ իմանալով, որ մոտ ապագայում այս սենյակները վերանորոգելու կարիք չեք ունենա, այնպես որ կարող եք գումար խնայել:
Եթե բավականաչափ հետազոտություն կատարեք, սովորաբար կարող եք պատկերացում կազմել այս տարբեր հատկանիշների գների մասին: Առցանց որոնեք գովազդներ ինտերնետում ՝ համեմատելով տարածքի և տարածքի նմանատիպ տներ ՝ առանց այդ տներում հատուկ հնարավորություններ փնտրելու: Կարող եք նաև զրուցել ձեր անշարժ գույքի գործակալի հետ (եթե որոշեք գործակալ վարձել) ՝ այս հատկությունների արժեքի մասին պատկերացում կազմելու համար:
Քայլ 3. Իմացեք շուկայի միտումները:
Ձեր տարածքը կլինի գնորդի կամ վաճառողի շուկայից ցածր, և երկուսի միջև եղած տարբերությունը կարող է ազդել, թե որքան ցածր կարող եք առաջարկել:
- Գնորդի շուկայում դուք կարող եք ավելի լավ զեղչեր ստանալ: Վաճառողի շուկայում դժվար է գտնել լավ զեղչեր:
-
Հաշվի առեք ձեր տարածքում տան վաճառքի մասին լսած պատմությունները:
- Եթե դուք լսում եք պատմություններ այն մասին, որ գնորդները տասնյակ հայտեր են կատարում, մինչև նրանց հայտի ընդունումը կամ տների մասին պատմություններ, որոնք տասնյակ առաջարկներ են ստանում, ապա հավանաբար դուք գտնվում եք վաճառողի շուկայում:
- Եթե դուք լսում եք պատմություններ այն մասին, որ գնորդները մեծ գործարքներ են իրականացնում շուկայում երկար ժամանակ շուկայում, գնորդներ, որոնք իրենց բյուջեի սահմաններում ունեն մեծ տներ, կամ գնորդներ, ովքեր կարողացել են վաճառողներին ստիպել մեծ քանակությամբ վերանորոգել իրենց տները:, ապա դուք հավանաբար գնորդի շուկայում եք:
- Այս տեսակի պատմությունները կարող են շուկայի վիճակը որոշելու ամենաճշգրիտ միջոցը չլինել, բայց դրանք, այնուամենայնիվ, կարող են ձեզ տալ հիմնական գաղափար:
Քայլ 4. Հասկացեք մրցակցությունը:
Պետք է հաշվի առնել գնորդների և վաճառողների միջև մրցակցությունը: Որպես ընդհանուր կանոն, եթե ձեր CMA- ում կան շատ տներ և սեփականություններ, ապա վաճառողը ավելի լավ մրցակցություն ունի, այսինքն `դուք գնորդների շուկայում եք:
Դուք պետք է հաշվի առնեք, թե շուկայում ներկայումս նույն տարածքում գտնվող տների միջին թիվը ինչքանով է վաճառվում, նախքան որոշելը `CMA- ն գույքո՞վ է լցված, թե՞ ոչ:
Մաս 4 -ից 4 -ը. Պաշտոնական հայտ ներկայացնելը
Քայլ 1. Ստուգեք տունը:
Հնարավոր է, որ դուք զբաղվել եք տան գնահատողի աշխատանքով, բայց դեռ պետք է կատարեք ձեր սեփական վերջնական ստուգումը ՝ նախքան տան համար հայտ ներկայացնելը: Գնահատողի աչքը կարող է տեսնել մի բան, որը դուք չեք տեսնում, բայց երբեմն նույնը կարող է տեղի ունենալ հակառակ իրավիճակում. Ձեր աչքը կարող է նկատել մի մանրուք, որը գնահատողի աչքը չի տեսնում:
Երբ ինքներդ եք ստուգում, փորձեք տան հետ ձեռք բերվող յուրաքանչյուր սարք և ստուգեք բոլոր ծորակներն ու լվացարանները `համոզվելու, որ արտահոսք չկա:
Քայլ 2. Վերանայեք բնակարանային պայմանագրերի վերաբերյալ տեղական և նահանգային օրենքները:
Թեև պայմանագրերի վերաբերյալ շատ տեղական և նահանգային օրենքներ բավականին նման են, իրականում այդ օրենքները կարող են տարբեր լինել, ուստի շատ կարևոր է, որ դուք վերանայեք այս օրենքները, որպեսզի տեղյակ լինեք առք ու վաճառքի ընթացքում ձեր պարտավորությունների և իրավունքների մասին:
Եթե ունեք որևէ կասկած կամ հարց, խորհրդակցեք ձեր բնակության վայրի իրավաբանի կամ այլ իրավական փորձագետի հետ:
Քայլ 3. Պատրաստեք գրավոր առաջարկ:
Բանավոր համաձայնությունը պարտադիր չէ: Տան համար պաշտոնական հայտ ներկայացնելու համար դուք պետք է պատրաստեք փաստացի գրավոր պայմանագիր:
Քայլ 4. Հասկացեք, թե ինչ պետք է լինի առաջարկի մեջ:
Առաջարկը ներառում է ավելի շատ տեղեկատվություն, քան գինը, որը դուք պատրաստ եք վճարել տան համար: Այս լրացուցիչ բաժիններից յուրաքանչյուրը պետք է նկարագրված լինի հայտի փաստաթղթում.
- Իրավաբանական հասցեն և գույքի նկարագրությունը
- Առաջարկվող վաճառքի գին
- Հատուկ հանգամանքներ (որոշակի գումարի կանխիկ վճարում, գործարքի ծախսերում վաճառողի ներդրում, վնասի դեպքում տան երաշխիք և այլն)
- Վաճառողի խոստումը `տրամադրել հստակ երաշխիք
- Գործարքի նպատակային ամսաթիվը
- Առաջարկին ուղեկցող դրամական ավանդի գումար
- Ինչպես կարգավորել գույքահարկը, վարձավճարը, վառելիքի, ջրի և էլեկտրաէներգիայի վճարները վաճառողի և գնորդի միջև
- Ապահովագրական պոլիսի վճարման և ստուգման մասին քաղվածք
- Ձեր մարզին հատուկ այլ պահանջներ
- Հայտարարություն, որը թույլ է տալիս որպես գնորդ կատարել վերջնական ստուգում մինչև վերջնական գործարքը
- Հայտերի ընդունման վերջնաժամկետը
- Պարտադիր վիճակ
Քայլ 5. Նշեք այս պարտադիր վիճակը:
Այս համատեքստում պարտադիր պայմանները նշանակում են այն պայմանները, որոնք պետք է բավարարվեն, որպեսզի դուք կարողանաք տուն գնել ՝ հիմնվելով ձեր նախկինում նշված պայմանների վրա: Այս պարտավորությունը պետք է հստակ նշված լինի պայմանագրում:
- Ընդհանուր պարտավորություններից մեկն այն է, որ գնորդը պետք է կարողանա բանկերից կամ այլ վարկային հաստատություններից ստանալ որոշակի ֆինանսական աղբյուրներ: Եթե վարկը հնարավոր չէ ձեռք բերել, ապա գնորդը չի պայմանավորվի պայմանագրով:
- Մեկ այլ պարտավորեցնող հանգամանք, որը նույնպես սովորաբար հանդիպում է, տնային տեսուչի կողմից գոհունակության հաշվետվությունն է `առաջարկը ընդունելուց հետո x օրվա ընթացքում (10 օր, 14 օր և այլն): Այս ժամկետից հետո, եթե դուք ՝ որպես հավանական գնորդ, գոհ չեք տեսուչի հաշվետվությունից, պայմանագիրը կարող է չեղարկվել:
Քայլ 6. Պատրաստեք երաշխիքային ավանդ:
Սա նշանակում է այստեղ կանխիկ վճարում, որը տրվում է ձեր առաջարկի հետ միասին ՝ տուն գնելու ձեր բարի մտադրություններն ու ազնվությունը ցույց տալու համար: Եթե դուք աշխատում եք անշարժ գույքի գործակալի հետ, ապա գործակալի գրասենյակը սովորաբար պահում է այդ գումարը բանակցությունների ընթացքում:
- Եթե այս գրավադրման հետ մեկտեղ առաջարկ չի արվում, ապա վաճառողը կարող է կասկածել ձեր լրջության նկատմամբ:
- Քանի դեռ կարող եք բացատրել, թե ինչ կլինի փողի հետ, եթե գործարքը ձախողվի, պետք չէ անհանգստանալ գումարը կորցնելու համար: Եթե գործարքը վերջապես տեղի ունենա, սովորաբար այդ գումարը կհամարվի ձեր ավանդի առաջին մասը:
- Եթե դուք չեք աշխատում անշարժ գույքի գործակալի հետ, ապա ավանդը պահելու համար ձեզ հարկավոր է փաստաբան վարձել:
4 -րդ մաս 4 -ից ՝ Բանակցություններ
Քայլ 1. Ամրապնդեք ձեր գործարքի դիրքը:
Կան մի քանի որակներ և հանգամանքներ, որոնք կարող եք կատարել, եթե ցանկանում եք ամրապնդել այս սակարկության դիրքը: Եթե իրավիճակին մոտենաք ուժի դիրքերից, ապա ամենայն հավանականությամբ ավելի շատ կստանաք այն, ինչ ցանկանում եք:
Եթե դուք կանխիկ գնորդ եք, հավանության եք արժանացել հիփոթեքի համար, կամ ստիպված չեք լինի վաճառել գոյություն ունեցող տունը, նախքան նորը գնելը, վաճառողին ավելի գրավիչ կդառնաք:
Քայլ 2. Պարզեք, թե ինչու է տունը վաճառվում:
Վաճառողի մոտիվացիաները կարող են ավելի էականորեն ազդել բանակցային գործընթացի վրա, քան դուք կարող եք ակնկալել: Օրինակ, եթե վաճառողը ցանկանում է արագ վաճառել իր տունը, գուցե ավելի հեշտ լինի համաձայնվել ձեր պայմանների և գնի հետ:
- Դուք կշահեք, եթե վաճառողը գտնվում է ամուսնալուծության կամ աշխատատեղերի փոփոխման փուլում, կամ եթե տունը վաճառվի որպես զանգվածային գույքի վաճառքի մաս: Ձեզ նույնպես կարող է օգնել, եթե վաճառողը այլ տուն ունի, և այն, ինչ վաճառվում է ներկայումս, թափուր է ՝ նրան ծանրաբեռնելով լրացուցիչ ծախսեր:
- Տեսեք, թե որքան երկար է տունը շուկայում, և արդյոք այն գների անկում է ապրել, թե ոչ: Եթե տունը երկար ժամանակ գովազդվել է, և եթե գինը մեկ կամ մի քանի անգամ իջել է, ապա վաճառողը կարող է ավելի մոտիվացված լինել վաճառքն արագացնելու և գտնելու մեկին, ով տան ձեռքից կվերցնի սեփականությունը:
- Մյուս կողմից, այն վաճառողները, ովքեր չեն շտապում վաճառել, սեղմ ժամկետների կամ ֆինանսական մտահոգությունների բացակայության պատճառով, կարող են ավելի դժվար բանակցել:
Քայլ 3. Սպասեք վաճառողի պատասխանը:
Վաճառողը կարող է ընդունել առաջին առաջարկը, բայց, որպես կանոն, նա հանդես կգա հակաառաջարկով, որը կարող է ներառել այլ գին կամ պայմաններ:
- Ուշադիր ուսումնասիրեք այս առաջարկները `համոզվելու համար, որ հասկանում եք բոլոր տարբերությունները: Օգտակար կլինի, եթե այս գործընթացում կարողանաք խորհրդակցել անշարժ գույքի գործակալի կամ փաստաբանի հետ:
- Վաճառողն ու գնորդը կարող են շարունակել բանակցել միմյանց հետ ՝ հակառակ առաջարկ կատարելով մյուսի դեմ: Այս գործընթացը սովորաբար կավարտվի, երբ երկու կողմերն էլ համաձայնության գան, կամ կողմերից մեկը որոշի, որ մրցութային պատերազմը պետք է ավարտվի, և նա լքի բանակցային գործընթացը:
Քայլ 4. Ընդունեք, մերժեք կամ ներկայացրեք մեկ այլ հակառ առաջարկ:
Գնդակն այժմ ձեր ձեռքերում է: Դուք կարող եք ընդունել վաճառողի առաջարկը կամ ամբողջությամբ մերժել այն: Եթե կարծում եք, որ լրացուցիչ բանակցությունների համար դեռ տեղ կա, կարող եք նաև ձեր սեփական առաջարկը կատարել:
- Հակառակ առաջարկ ստանալուց հետո դուք ազատ եք ավարտել բանակցությունները, եթե դա այն է, ինչ ցանկանում եք: Այս փուլում որևէ իրավական խնդիր չպետք է լինի, բայց միևնույն է, կարող եք ստուգել ռիելթորից կամ փաստաբանից ՝ համոզվելու համար, եթե համոզված չեք:
- Դուք պետք է նախապես որոշեք առավելագույն գինը, որը պատրաստ եք վճարել և հետևել այս ցուցանիշին: Այդ գնին հասնելուց հետո, եթե վաճառողը չի կարող ընդունել այն, ապա դուրս եկեք բանակցային գործընթացից:
Քայլ 5. Իմացեք, թե և երբ պետք է չեղարկեք ձեր հայտը:
Շատ դեպքերում դուք կարող եք չեղյալ հայտարարել ձեր հայտը բանակցային գործընթացի ընթացքում, եթե թվում է, որ գործընթացը կավարտվի կամ ձեր հանգամանքները հանկարծ կփոխվեն: Որոշ գավառներ կարող են ունենալ օրենք, որը որոշում է, թե երբ և ինչպես չեղյալ հայտարարել հայտը, ուստի, ձեր իսկ բարօրության համար, ուսումնասիրեք ձեր նահանգի օրենքները ՝ նախքան հայտը չեղարկելը:
- Շատ դեպքերում, դուք դժվարություն չեք ունենա հայտերը չեղարկելու համար, քանի դեռ առաջարկը չի ընդունվել: Երբեմն, նույնիսկ կարող եք չեղյալ հայտարարել ձեր հայտը, քանի դեռ ձեր հայտի ընդունման մասին տեղեկացված չեք:
- Դուք միշտ պետք է խորհրդակցեք իրավաբանական փորձագետի կամ գույքի գործակալի հետ `առաջարկը չեղարկելուց առաջ` համոզվելու համար, որ չեք կորցնի ձեր գրավադրման գրավը և ձեզ չեն դատի որևէ կորստի համար, որը կարող է առաջանալ ձեր առաջարկը չեղյալ հայտարարելու արդյունքում:
