Եթե բանկին չհաջողվի աճուրդով վաճառել իրենց առգրավված գույքը, ապա այդ գույքը կդառնա նրանց բաժնետոմսը: Այս առգրավված գույքը կոչվում է բանկի սեփականություն կամ REO, որը նշանակում է «անշարժ գույքի սեփականություն»: Բանկերը իրենց ակտիվների կառավարիչներից կխնդրեն կառավարել REO- ն, որն այնուհետև կվստահվի սեփականության գործակալներին: Գույքի գործակալների կողմից, REO- ն ներառված կլինի վաճառքի իրենց բաժնետոմսերի ցանկում, ինչպես ցանկացած այլ գույք: REO գնելը կարող է նույնիսկ ավելի հեշտ լինել, քան անշարժ գույք գնել սեփականատիրոջից, եթե գիտեք, թե ինչ անել և ինչպես ճիշտ գնել այն:
Քայլ
Քայլ 1. Սկսեք փնտրել REO:
Դուք կարող եք որոնել REO- ն, բայց գուցե չկարողանաք տարբերել այս հատկությունը մյուսներից: Այնուամենայնիվ, քանի որ բանկերը սովորաբար պահեստում ունեն այնքան շատ գրավադրված տներ, որոնք կշարունակեն սպառել իրենց փողերը, կա խթան, որը նրանք առաջարկում են անհապաղ դուրս գալ այս ֆոնդից: Սա այն է, որտեղ դուք պետք է նայեք: Կան երեք տարբեր վայրեր, որտեղ կարող եք փնտրել REO- ներ.
- Նայեք MLS կոչվող հատկությունների ամբողջական ցանկին, որը նշանակում է REO- ով լի բազմակի ցուցակման ծառայություն: Դուք կարող եք հարցնել ձեր տեղական անշարժ գույքի գործակալին, ով կարող է օգնել ձեզ գտնել MLS- ի շրջանակներում REO- ներ:
- Նայեք բանկի կայքում: Շատ բանկեր հպարտությամբ նշում են իրենց REO բաժնետոմսերը իրենց հիփոթեքային և տնային վաճառքի էջերում:
- Փնտրեք առգրավման ծառայության կայքեր: Առգրավման որոշ ծառայություններ պահանջում են վճարել իրենց կայք մուտք գործելու համար, բայց կարող եք նաև անվճար կայքեր փնտրել:
Քայլ 2. Ստացեք վարկի դուրսբերման նախնական հաստատում (տրվում է վարկատուի կողմից ֆինանսական հաշվետվությունները և ապագա պարտապանի վարկային գնահատումը վերլուծելուց հետո) կամ վարկի դուրսբերման վկայագիր (տրվում է վարկատուի կողմից ՝ առանց ապագա պարտապանի վարկային վերլուծության:
) Մինչև REO- ի որոնումը վարկավորման նախնական հաստատում ունենալը ամենահարմար քայլն է: Նույնիսկ ավելի լավ է, եթե կարողանաք ստանալ վարկային նամակ բանկից, որը ցանկանում է վաճառել REO, քանի որ այս տունը գնելու գործընթացը շատ դյուրին կլինի: Որոշ վարկատուներ (օրինակ ՝ ԱՄՆ -ում վետերանների գործերը) կարող են վարկային միջոցներ առաջարկել ավելի քիչ տարբերակներով, սովորաբար, եթե տունը, որը ցանկանում եք գնել, հեշտությամբ չի վաճառվում, այնպես որ դուք պետք է զգույշ լինեք ձեր գնած REO տունը ընտրելիս:
Քայլ 3. Որոշեք ՝ ցանկանում եք տներ գտնել զեղչով, թե ոչ:
Քանի որ բանկի բիզնես գործունեությունը նպատակ ունի գումար վաստակել, նրանց առաջարկած REO- ի գները շատ մրցունակ կլինեն անշարժ գույքի ընդհանուր շուկայում: Մյուս կողմից, զեղչված գներով գույքը սովորաբար վաճառվում է խնդրահարույց պայմաններում, և շատերը շահագրգռված կլինեն գնման մեջ: Մյուս կողմից, շուկայական գներով կառաջարկվեն ավելի քիչ անհանգստացնող հատկություններ, որոնք, հավանաբար, չեն ազդի REO- ի գնումների վրա:
Եթե դուք փնտրում եք REO զեղչով, բանկերը սովորաբար առաջարկում են իրենց REO- ի բաժնետոմսերն արագ վաճառելու խթան: Քանի որ REO- ն առաջարկող բանկը անհաջող է վաճառել այս գույքը աճուրդի միջոցով, քանի որ իրենց պահանջած ամենացածր գինը չի հասել, վաճառքի գինը, որը նրանք այժմ առաջարկում են, պետք է լինի նույնիսկ ավելի ցածր, եթե բանկը ցանկանում է, որ իրենց գույքն արագ վաճառվի:
Քայլ 4. Իրականացնել գնահատում և (կամ) փորձաքննություն:
Եթե ցանկանում եք ձեզ հանգիստ զգալ, պետք է մի փոքր գումար ծախսեք: Ոչ մի պոտենցիալ տան գնորդ չպետք է հրաժարվի ստուգման իրավունքից, առավել եւս `բռնագրավված գույքից: Մի քանի միլիոն ռուփիան կարող է ձեզ փրկել ամոթից և վերացնել տասնյակ միլիոն ռուփիա ծախսելու ռիսկը, քանի որ դուք պարզապես պարզում եք, որ (օրինակ) այս առգրավված գույքի ամբողջ էլեկտրացանցը պետք է վերանորոգվի:
Քայլ 5. Վաճառքի գործարք կատարելուց առաջ ստուգեք ակտի/գույքի սեփականության իրավունքի ապացույցի կարգավիճակը:
Ակտի կարգավիճակի/սեփականության իրավունքի ապացույցի ստուգումը ծառայություն է, որը դուք պետք է վճարեք, որպեսզի համոզվեք, որ այս գույքն իսկապես պատկանում է շահագրգիռ կողմին, և որ դրա կարգավիճակը համապատասխան է գույքի հետ կապված կանոնակարգերին: Օրինակ, գույքի սեփականության իրավունքի ստուգումը կարող է ցույց տալ, որ գույքը դեռևս գրավված է գրավով, ուստի այն պետք է մարվի վաճառքի պահին: Եթե դուք տեղյակ չեք գրավի մասին, ապա այս գույքը գնելիս մեծ լրացուցիչ վճար է լինելու, չնայած որ արդեն պետք է իմանաք այն ընդհանուր արժեքը, որը դուք պետք է վճարեք նախքան գնման գործարք կատարելը:
Մեկ այլ խնդիր, որը կարող է բացահայտվել, կարող է լինել այս գույքի համար դեռևս պարտադիր սահմանափակումների տեսքով, ինչպիսիք են վարձակալության պայմանագրերը և սերվիտուտները, այն է ՝ այլ կողմերին պատկանող գույքի օգտագործման սահմանափակ արտոնությունները: Գույք գնելը, այնուհետև պարզելը, որ սերվիտուտի պատճառով չեք կարող ընդլայնվել, կարող է ձեզ համար մեծ խնդիր լինել:
Քայլ 6. Սպասեք պատասխանի բանկից:
REO- ի առաջարկը տարբերվում է տիպային սեփականության հայտից: Օրինակ, տան սեփականատերերը, ովքեր ավանդաբար տուն են վաճառում, ավելի արագ կպատասխանեն իրենց տներն արագ վաճառելու առաջարկներին: Սովորաբար բանկերին դա դուր չի գալիս, քանի որ նրանք կփորձեն ցույց տալ պոտենցիալ գնորդներին, որ նրանք ցանկանում են առավելագույն գումար ստանալ REO- ից, և դա նշանակում է, որ նրանք, ամենայն հավանականությամբ, մեջբերում են ավելի բարձր գին, քան ձերն է, նույնիսկ եթե ձեր պահանջվող գինը իրականում ողջամիտ է: Այս քաշքշուկի միջոցով առք ու վաճառքի գործընթացը սովորաբար շատ դանդաղ է լինելու, այնպես որ դուք պետք է պատրաստ լինեք դրան:
Քայլ 7. Իմացեք ձեր վարկի հաստատման մասին:
Եթե ձեր պահանջվող գինը հաստատված է, և դուք կարող եք տիրել գույքին, իմացեք, թե արդյոք վարկատուն պատրաստ է ձեզ գումար տրամադրել կանխավարկված տան գնով կամ ավելի ընդհանուր գումարով, քան դուք ակնկալում եք: Եթե ձեր վարկային հաշիվը շատ լավ է, ապա կարող եք վարկի լավ տարբերակներ ստանալ ցածր կանխավճարներով և գրավիչ տոկոսադրույքներով: Շնորհավորում ենք ձեր նոր տան գնման կապակցությամբ:
